信義日本-日本東京房地產投資、日本置產的好夥伴

升息應在泡沫世代退休之後

儘管日圓貶值趨緩，整體而言仍是單獨走低的情勢

大眾開始注意到分拆讓售公寓大廈市場出現轉變，但國內外的投資人士對日本不動產市場的購買意願依然熱度不減。日圓一度貶破150日圓大關後，由於預測日本政府將買入美金、加上美國中央銀行減慢升息速度，使美日匯率升至130日圓的關卡，不過日圓持續走高的可能性很低。對於外資而言，日本不動產市場仍具優勢，目前即為購買的絕佳時機。

這一年內靠出售房屋獲利者也約有6成

中古公寓大廈也難以入手 與新建公寓大廈差距縮小

分拆讓售公寓大廈的新屋及中古屋售價持續攀升，首都圈的價位更是超過泡沫經濟時期。另一方面，只要試探買家口袋的深度，就會發現薪水並非像泡沫經濟時期一樣上漲。泡沫經濟崩壞後長達30年以上，個人所得沒有成長，反而持續減少。因此，買得起分拆讓售的人與買不起的人之間的差距越發顯著。2013年安倍經濟學以後，以東京等大都市為主區域的地價開始上升，不動產資產價值與個人所得出現不同方向的變化。

因擔憂景氣降溫而進行價格調整反而是進場時機的到來

對於國外投資人而言，物超所值的感受更為強烈

自安倍經濟學以來，地價持續上漲，不動產價格也隨之上升。如今以東京都心為例，新屋及中古物件售價破一億日圓的公寓大廈，亦即所謂的億宅已俯拾皆是，較10年前新屋時價格上漲的中古物件更比比皆是。儘管價格水漲船高，但受惠於股價上漲的高所得者及富裕階層仍在都心精華地段購買公寓大廈。不過，現在形勢開始有了轉變。

反映中央銀行大量購買國債的現況

全球主要國家飽受通膨之苦，紛紛藉由升息抑制通膨。日本通膨率相較於其他各國較低，日本央行將延續金融寬鬆政策，低利率政策預計將會持續。不過，有些人認為升息的時機，何時到來都不奇怪。原因在於美日利差擴大，日圓貶值達到歷史新低，金融寬鬆效益失效理論浮出檯面。美日匯率在新冠疫情初始，以日圓兌美金低於110的價位推移，目前日圓則持續走軟，甚至跌破135日圓的水準。由於不動產市場與利率息息相關，因此不動產相關人士特別關注日本央行的金融政策。

 屋齡5年內的新屋及中古屋每坪單價出現反轉

分拆讓售公寓大廈需求預估將維持高檔

日銀何時變更金融政策？

明年春季前寬鬆貨幣不會縮減　日圓兌美金匯率130大關還不是終點

日圓匯率跌跌不休，近來日圓兌美金的匯率已跨過130日圓，創下20年來新低。對於海外投資人士來說，這樣的環境反而更容易購買日本資產。東京奧運結束後，日本不動產價格仍持續上漲，首都圈新屋拆售公寓大廈的價格已超過1980年代後半至1991年的泡沫經濟時期。日本人也許覺得房價高得難以入手，但在海外投資人士眼中，超過泡沫經濟時期的價格也被日圓貶值吸收。美國為壓制通貨膨脹提高利率，日本則維持零利率政策。美日兩國利率差距助長日圓被拋售，日圓將貶值到什麼程度成為大家探尋的重點。

利率、日圓貶值、原物料上漲等是可能導致景氣惡化的負面材料

價格位居高水位的公寓大廈進入盤整局面

海外投資家開始關注具備環境永續指標的物件

自民黨在第42屆眾議院選舉中獲「絕對穩定多數」

為市場帶來安心感

觀察森紀念財團都市戰略研究所的都市特性評價

隨著新冠疫情擴大，都市吸引民眾的要件或要素改變了嗎？在印度變異株Delta病毒威力不減的情況下，不動產業界仍有著對於前景模糊的憂慮。不過，若觀察住宅市場，分拆讓售住宅的供給情況相當吃緊，無論是大廈公寓或獨棟住宅，都是一出售就能很快找到買家的情況。只是近來出現「都心及其周圍的大都市圈與大都市以外的銷售情況出現落差」的看法。在這樣的環境下，森紀念財團都市戰略研究所提出了2021年度版的「日本都市特性評價」。此報告每年皆以排行榜形式發表日本都市具有哪些魅力，從都市特性評價探討日本的魅力。

考驗對後疫情時代的想像力

日英法會否成為美國富裕層熱錢的避風港？　

自新冠肺炎感染擴大以來，一年過去。至今日本政府已發布兩次緊急事態宣言，在仍無法預期疫情何時可能獲得控制的局勢之中，日經平均指數卻已恢復至3萬多日圓，達到30年來的高點。這是受到新冠肺炎的疫情影響，全球政府持續擴大內需和推行低利率政策，致使資金市場內供過於求的熱錢，流向股市及不動產等風險資產之故。熱錢四處流竄的狀況，將持續到何時呢？美國掌握著其中關鍵。在去年11月的美國總統大選，民主黨的拜登阻止共和黨的川普連任，成為新的總統。美國的財金政策產生戲劇性變化，成為吸引全球矚目的焦點。與經濟密切相關的不動產市場動態，除了日本經濟之外，也受美國經濟的影響。

2021年也在新型冠狀病毒因應政策中展開。菅義偉首相於1月4日年初記者會中，表明再次對東京、神奈川、埼玉、千葉1都3縣發布緊急狀態宣言的方針。緊 急狀態宣言將從7日實施，實施期間約為1個月。無法否認由於第2次發布緊急狀態，將可能拖延景氣恢復時間。不動產市場的未來展望不容大意的狀態也仍持續著，但即使處於新冠疫情之中，仍是有良好的不動產商機。去年12月自民、公明兩黨已經拍定因應新冠病毒的執政黨稅制修正大綱，為市場的不動產需求提供助力。

世界經濟環境產生鉅變。正因日本期待2020年奧運年能夠擴大內需，因此在東京奧林匹克運動會與殘奧延期至明年7月後，衝擊也隨之產生。面臨出乎意料的新型冠狀病毒世界大流行（Pandemic），經濟界也為經濟衰退的正式到來做好了心理準備。美國大型信貸評級機構穆迪投資者服務公司表示，即使病毒的感染得以控制，但2020年第2季（4～6月）的世界經濟活動也確定會趨緩。因經濟活動停滯導致企業業績惡化進而使公司裁員，同時也使資產價值下跌的風險正在增高。以下即針對不動產市場造成的影響進行探討。

中國爆發新型冠狀病毒所造成的肺炎現正撼動著全世界，而日本方面疫情也不斷蔓延，處於不容大意的局勢之中。IMF（國際貨幣基金）3月4日表示，全球經濟的實質成長率將低於去年的2.9％，預估將是2009年以來11年來的低成長。

新型肺炎疫情若看不到終止的跡象，持續擴大，東京奧運、殘奧延期或中止將可能成真。全球是否會因這次出乎意料的疫情而迎來自次貸危機以來的不景氣？對此，日本經濟界的危機感也在增加之中。

中國爆發的病毒急速擴散，訪日遊客驟減

商業用不動產市場情況雖見烏雲，但影響輕微？

根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查，大企業製造業的業況判斷為0個百分點，相較於上次的9月調査時下降了5個百分點，是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散，並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間，日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上，使得這次的疫情更令人關注。本期的報導，將試著在這樣的背景下，探討2020年商用不動產市場的動向。

貨幣寬鬆支撐的分拆讓售市場，尋找臨界點的1年？　

2020年奧林匹克運動會即將開幕。在東京決定舉辦奧運的7年間，住宅、不動產業界被視為進入黃金時代，廣受相關各界矚目。奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升，也帶動了周邊都市地價，使不動產價格上漲，分拆讓售公寓大廈的新成屋價格也達到了頂端。

價格高漲難以購買的環境

　顧及大自然威力的物件挑選方式也很重要　

分拆讓售公寓大廈市場的簽約率由於新建供應戶數較少，而低於判斷銷路好壞分界點的70％。另一方面，中古公寓大廈簽約件數則表現良好，中古簽約件數可望維持連續4年超越新建案銷售數量的氣勢。

由於貸款減稅等優待措施，因此市場趨於穩定

大型不動產業者不降價，而是拉長時間銷售　

10月1日起，消費稅率調整為10%。從5%調漲為8%時（2014年4月1日），引發臨時需求，之後則由於風頭過去，需求反而降低，造成景氣大幅衰退。尤其住宅、不動產業界影響甚大，這次基於該等教訓，採取各種優待之因應措施。以擴充住宅貸款與住宅給付金為首，創設了新世代住宅點數制度等。