世界經濟環境產生鉅變。正因日本期待2020年奧運年能夠擴大內需,因此在東京奧林匹克運動會與殘奧延期至明年7月後,衝擊也隨之產生。面臨出乎意料的新型冠狀病毒世界大流行(Pandemic),經濟界也為經濟衰退的正式到來做好了心理準備。美國大型信貸評級機構穆迪投資者服務公司表示,即使病毒的感染得以控制,但2020年第2季(4~6月)的世界經濟活動也確定會趨緩。因經濟活動停滯導致企業業績惡化進而使公司裁員,同時也使資產價值下跌的風險正在增高。以下即針對不動產市場造成的影響進行探討。

世界經濟受到疫情影響 不動產市場又該如何佈局

目前的局勢與2020年1月時的經濟預測完全不同。年初訪問某經濟節目評論家並詢問其意見時,該評論家首先表示依現有情勢,評估未來發展相對困難,但又接著回答:「雖然有美中貿易摩擦、中東問題、英國脫歐等國際情勢問題,也有全球規模難以預測的自然災害與地震等疑慮,但是今年11月3日美國將舉行總統大選,即使股票市場下跌修正約 10%,但為了迎接總統大選並維持景氣,在推升股價的政策前提下,今年應該是大盤相對穩定的1年吧。」而其他市場相關人士也大多持相同看法。

然而,出乎意料的事發生了。從起源自中國武漢爆發的新型冠狀病毒轉瞬間在全球擴散,美國的道瓊工業指數急速下跌,從接近歷史新高的3萬點一度跌破2萬點。而日經平均指數則從2萬4000點跌至1萬7000點。日銀提前召開金融政策決定會議,ETF(指數型證券投資信託基金)與不動產投資信託(J-REIT)的年買入額度分別翻倍追加至12兆日圓、1800億日圓,但股價仍沒有止跌的跡象,目前仍看不到谷底。

若觀察東證 REIT 指數,則是自2020年2月20日的2250.65點跌至1個月後 3 月19日的1145.53點。近期稍微回升,4月則是在1400 點~1500點間變動。特別是以旅館與商業設施為投資標的的 J-REIT 下跌幅度頗大。其中又特別以旅館類的REIT低潮有拉長的可能。

綜觀一般不動產類股,受新型冠狀病毒感染擴大的影響,商業設施因人流劇減導致收益減少,旅館則因為空房率增加及每房的住宿費降低,對經營造成重大打擊。再加上中長期辦公大樓需求減退等因素,不動產相關類股在3月底前的1個月之間,股價已經大幅落後TOPIX指數。由於股價低迷造成家庭金融資產虧損,可能也會對公寓大廈銷售價格產生壓力。

 

分拆讓售公寓大廈的市場情況前景不明。但另一方面,往後價格若開始調整,特別是以目前東京的分拆讓售公寓大廈來說,市場情況會讓曾因價格過高而猶豫或下不了手的人變得容易購買。不只富裕階級或投資家,一般實際有居住需求的群眾也會慢慢觀察市場狀況並選擇物件。

 

此次疫情對日後的公寓大廈建設案應該也會造成影響。各家公司提前實施了原本預定要在東京奧運與殘奧期間進行的Telework(在家工作),企業的工作方式也因此產生了劇烈變化。若1 個月內出勤日數降到原本的約三分之一,也可能使適合在家工作的分拆讓售公寓大廈需求增加。從長遠的角度來看,可能會對分拆讓售公寓大廈市場帶來變化。市場或許不會一面倒向以都心為中心的住家與職場接近的物件,只要是可以在家工作的公寓大廈,就算在郊外一點仍會有需求。

 

另一方面,以租賃住宅與辦公大樓為標的J-REIT雖然面臨股價(投資單價)下跌,但投資物件的租金收入,也就是現金流並未惡化,所以有看法認為目前股價下跌正是投資機會與進場時機。

 

若從過去的經驗法則判斷,空屋率超過5%時,市場會開始意識到供需趨緩並產生租金下跌壓力。但是目前為止,業界相關人士與市場相關人士之間空屋率上升的聲音仍少。物流設施也是以長期的眼光進行運用。物流設施的租賃契約為5~10年,因相較於其他資產,租約較長,同時目前的新型冠狀病毒疫情迫使民眾只能躲在家裡,較以往更倚賴網購生活,物流設施也全速運轉當中。

 

但是若疫情擴大而對所有經濟造成的負面影響長期化,那麼就有必要關注市場情況可能會比上述假定更加惡化了。

 

若站在以上的觀點來觀察日後的不動產市場情況,將會發現海外投資家的存在感。根據 JLL的調査,海外投資家對商用不動產在2019年整年的投資額為4兆 1448 億日圓。其中東京都心五區的占比為35%。次貸危機前的基金泡沫時,外資也將日本不動產的低利潤但相對低風險的優點與不動產風險溢價之間的差(yield gap)視為投資機會,因而購買了日本的不動產。決定舉辦東京奧運後,儘管因不動產價格高漲使物件利潤不斷下修,但存款長期零利率或負利率的走勢,維持了充分的收益差額,吸引投資資金持續流入。

 

但是以如此低利而取得不動產的玩家,並不同於次貸危機前基金泡沫的玩家。發生世界金融危機當時的主角,是以高槓桿投資的投資基金,但現在的主角,則是以10年、20年長期持有或運用的退休金基金。也就是說,由於投資資金並不具投機背景性質,所以外國投資家一口氣抽走的可能性低。

另一方面,美國受最近的新型冠狀病毒疫情影響而將利率調降至零,以往在日本市場吸引投資者的收益差額可能也會在美國擴大。屆時也可能導致投資資金回流。最重要的問題是,這次新型冠狀病毒疫情影響的規模與時間長短仍屬未知。只要日本持續拒絕歐美、中國、韓國等各國的訪客入境,那麼因無法訪日尋找適當投資物件等因素而使今後房地產交易陷入停滯的可能性也將持續增高。

 

日後發展的最大分歧點在於首都是否封城(Lockdown)。法令規定的封城有兩種,一種是除非為了必須維持生活以外,否則不得外出,另一種則是要求停止使用學校、福利設施、娛樂場所等政令規定之大眾使用設施。緊急狀態是在對國民生活或國民經濟有重大影響等時發布,發布後再由都道府縣首長發出各種要求或指示。

 

若宣布封城,其程度或封鎖範圍是否會擴大?此外,即使沒宣布封城,對人們的心理影響也很大。從電視等各種報導中傳染病專家的意見來看,往後數個月內應該持續會有限制經濟活動的要求。

 

住宅、不動產業界中,建築、銷售部門在簡式公寓大廈興建、投資套房公寓大廈的開發或銷售上,情況特別嚴峻。主要原因在於開發收租公寓、公寓大廈的業主意願降低,以及上述收租物件的購買者內心意願降低。投資家或富裕階級的特徵是在股價下跌時,快速保有流動資金或現金的傾向。因受到股價下跌使手頭資金減少等影響,營建工程承包量將更進一步下滑。

 

雖然整體疫情發展貌似朝著出口前進,不容大意的狀況仍持續著。但冷靜分析這次的危機,並思考、檢視危機結束後的投資戰略,這樣的準備是不可或缺的。

 

新聞來源:世界經濟受到疫情影響 不動產市場又該如何佈局

文章來源:日本信義不動產市場分析

 

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